Cómo reclamar a un administrador de fincas
«No coge el teléfono» es la queja más repetida del sector, pero no todas las quejas tienen el mismo peso ni la misma vía. Esta guía separa lo que es una molestia de lo que es un incumplimiento, y explica a quién dirigirse en cada caso y en qué orden.
Por Redacción de Buscar Administrador de Fincas
Primero: distinguir la molestia del incumplimiento
No es lo mismo tardar en responder que no rendir cuentas. Estas son las situaciones que sí constituyen incumplimiento de funciones legales:
- No convocar la Junta ordinaria anual. La ley obliga a celebrarla al menos una vez al año para aprobar cuentas y presupuestos.
- No dar acceso a la documentación. Custodiarla y tenerla a disposición de los propietarios es función del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- No presentar las cuentas ni el presupuesto a la Junta.
- No ejecutar acuerdos adoptados en Junta.
- Disponer de fondos sin acuerdo o sin justificación.
- No atender reparaciones urgentes que le corresponde ordenar.
Tardar en contestar un correo es un problema de servicio, y se resuelve con el contrato o cambiando de despacho, no con una reclamación formal.
Paso 1: reclamación por escrito a la propia comunidad
Antes de nada, por escrito y con acuse de recibo. Un correo con confirmación de lectura vale; un burofax vale más. Concreta qué pides, con qué fundamento y en qué plazo.
Dirígete también al presidente, que es quien ostenta la representación legal de la comunidad. Un propietario individual reclama por su interés; la comunidad reclama con mucha más fuerza.
Paso 2: llevarlo a la Junta
Si el problema afecta a la comunidad y no solo a ti, el sitio donde se resuelve es la Junta. Puedes solicitar la convocatoria de una Junta extraordinaria: la ley permite pedirla a la cuarta parte de los propietarios, o a un número de ellos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
Incluye como punto del orden del día lo que quieres que se acuerde: requerimiento formal, exigencia de rendición de cuentas o directamente el cese.
Paso 3: el colegio profesional, si está colegiado
Si el administrador está colegiado, su colegio tiene régimen disciplinario y ventanilla de quejas. Es una vía real y gratuita, aunque su alcance se limita a lo deontológico: puede sancionar, no puede obligar a indemnizar.
Comprueba antes si lo está. La colegiación no es obligatoria, así que muchos despachos perfectamente solventes no lo están, y en ese caso esta vía no existe.
Paso 4: consumo, con un matiz importante
Las hojas de reclamaciones y los organismos de consumo protegen al consumidor final. Aquí hay un matiz que sorprende a mucha gente: la comunidad de propietarios que contrata un administrador no siempre encaja como consumidora, porque actúa como entidad contratante de un servicio profesional.
En la práctica, algunas administraciones autonómicas admiten estas reclamaciones y otras no. Merece la pena intentarlo por su bajo coste, pero sin contar con ello como vía principal.
Paso 5: la vía judicial
Es el último recurso y conviene entrar con asesoramiento. Los dos escenarios habituales son la reclamación de daños por una gestión negligente que ha causado un perjuicio económico comprobable, y la impugnación de acuerdos adoptados de forma irregular.
Aquí es donde importa la póliza de responsabilidad civil del administrador, que es exactamente lo que responde de un error de gestión. Por eso conviene preguntar por ella al contratar, cuando todavía no hace falta.
Qué documentación reunir antes de reclamar
- El contrato con el administrador.
- Las actas donde consten los acuerdos que no se han ejecutado.
- Toda la correspondencia con fechas: correos, burofaxes, acuses de recibo.
- Las cuentas y los justificantes que hayan generado la duda.
- Un cronología escrita de lo ocurrido, con fechas. Es lo que más ayuda a quien tenga que valorarlo después.
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Preguntas frecuentes sobre cómo reclamar a un administrador de fincas
¿Qué hago si el administrador de fincas no responde?
Reclama por escrito y con acuse de recibo, concretando qué pides y en qué plazo, y dirígete también al presidente, que ostenta la representación legal de la comunidad. Si el problema persiste y afecta a toda la comunidad, el siguiente paso es llevarlo a la Junta, donde puede acordarse un requerimiento formal o directamente el cese.
¿Dónde se denuncia a un administrador de fincas?
Depende del caso. Si está colegiado, su colegio profesional tiene régimen disciplinario y admite quejas. Los organismos de consumo son una vía posible pero incierta, porque una comunidad de propietarios no siempre encaja como consumidora. Para daños económicos comprobables, la vía es judicial y conviene ir con asesoramiento.
¿Qué pasa si el administrador no convoca la junta anual?
Es un incumplimiento: la Junta ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar cuentas y presupuestos. Los propietarios pueden promover la convocatoria de una Junta extraordinaria si la solicita la cuarta parte de ellos o quienes representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
¿Puedo pedir las cuentas de la comunidad como propietario?
Sí. El administrador custodia la documentación de la comunidad y debe tenerla a disposición de los propietarios, según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Eso incluye las cuentas, los justificantes de gasto y el estado de deudas. Pídelo por escrito y deja constancia de la fecha.
¿Responde el administrador de sus errores?
Sí, y para eso existe la póliza de responsabilidad civil. Es obligatoria para los colegiados y voluntaria para el resto, así que conviene preguntar por ella y por su cobertura antes de contratar, no después de que haya un problema.